抵押物风险及防范措施，银行选择抵押物时应从哪些方面控制风险

1，银行选择抵押物时应从哪些方面控制风险

在市场营销过程中，不是任意的资产都可用于贷款抵押，应选择权属清晰、无权利瑕疵、无他项权利、无法定优先受偿款的资产用于抵押，且优先选择变现能力强的资产。房地产类资产，变现能力对比，住宅强于商业用房、商业用房强于工业用房；商业用房中的独立门市、商场和农贸市场摊位易于变现；面积小或可以分割出售的易于变现；市场不活跃地区的、面积大又无法分割的、对买受人有限制的、价值量过大的、有权利瑕疵的等都不易变现。（1）对租赁期长、租金严重低于市场租金且解约成本较高的资产，原则上不能选择作为贷款的抵押物。（2）对大宗房产（评估值在1亿元以上）如整栋大厦、整栋商场等、拟分层抵押的整栋物业、拟分割抵押的整层物业、拟分幢分割抵押的工业企业房产、远郊区或商业氛围不浓的商业用房，结合变现能力谨慎选择作为抵押物。（3）对土地证记载无土地终止日期的土地，谨慎选择作为抵押物。（4）拆除重建的土地或房产抵押的，客户经理必须了解开发商与拆迁户之间是否存在纠纷，若存在纠纷原则上不能用于抵押。（5）集体土地的农村或乡村房产，结合变现能力谨慎选择作为抵押物。（6）储备用地、专用设备、根据生产工艺而设计的生产厂房，谨慎选择作为抵押物。（7）公建用房不能作为抵押物。

银行选择抵押物时应从哪些方面控制风险

2，最高额抵押风险的防范措施有哪些

最高额抵押风险的防范措施：　　最高额抵押是银行与借款人约定在最高债权额度内，以抵押物为未来一定期间内将连续发生的多笔贷款提供的担保。通过调查发现，在办理最高额抵押过程中主要存在以下法律风险隐患，极易造成银行债权丧失担保：　　一、最高额抵押合同担保的债权"最高限额"约定不规范。最高额抵押合同约定的担保债权"最高余额"等同于其项下发生的借款合同金额，未将利息、逾期利息、罚息、违约金及实现债权的费用等因素考虑在内，使得实际发生的债权余额超过其担保的"最高余额"，从而造成除借款本金外的其他债权脱保。　　二、最高额抵押合同担保的借款"最迟到期日"约定不规范。将借款"最迟到期日"与最高额抵押合同所担保的借款"最迟发生日"约定一致。　　这样一来，容易造成后发生的借款其实际到期日超过该约定的"最迟到期日"从而使得后发生的借款不在担保范围之内。　　三、最高额抵押前后衔接不规范。在最高额抵押合同约定的借款"最迟发生日"到期后至贷款全部清偿之前，借款人为了办理新的借款需要重新办理最高额抵押。　　在实际办理新的最高额抵押合同时，往往出现注销了原最高额抵押合同，但由于未在新的最高额抵押合同中作出补充约定，使得原最高额抵押合同项下尚未清偿的借款既丧失了原最高额抵押合同的担保，又无新的抵押担保。

这个银行是贷款给你的银行考虑的问题吧，银行都要考虑的有，收入情况，还款能力，还款意向，房屋现状，周边市政规划，还有就是除开抵押的这套房子还有无其他居住场所。

最高额抵押风险的防范措施有哪些

3，房产抵押风险规避风险需要注意哪些事

抵押给银行你不需要注意什么每笔贷款买房其实都是抵押给了银行获取贷款抵押给个人和贷款公司就有风险了我做中介很多年，看过太多那样的事。即使马上缺钱缺死了也别去抵押给贷款公司借钱，切记！

租赁抵押房产的风险在于抵押人无法清偿到期债务时，房产将可能被抵押权人拍卖，而按照《物权法》的规定“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”，一旦房产被行使抵押权，则公司不能用买卖不破租赁的原则来对抗新的房产所有人。对此，只能是由公司与出租人在租赁合同中尽量明确约定，一旦房产被行使抵押权，出租人应当如何赔偿公司的损失等。　　1、抵押人将已租赁房产抵押给银行的；　　依据《担保法》第48条及《最高人民法院关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第65条规定，已对外租赁的房产用于抵押，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对受让人继续有效。这是“买卖不破租赁”原则的延伸。因此，如银行接受已租赁房产作为抵押物，那么在处置该房产时，因其租赁合同继续对受让人有效，势必影响竞买人范围及房产处置价格，也就必然对银行债权实现产生消极影响。为避免此种情形出现，银行在办理房产抵押贷款时，应查明抵押物现状，对已租赁房产租赁到期日超过贷款到期日的，从严控制；对已租赁房产租赁到期日早于贷款到期日的，在确保租赁合同中无自动续租条款，且银行不提前收回贷款的情况下，可予以办理。如能取得出租人及承租人书面承诺（银行若处置抵押房产，租赁合同自动到期）将更能防范租赁房产抵押风险。　　2、抵押人将已抵押给银行的房产对外租赁的；　　依据《最高人民法院关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第66条的规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。此种情形下，银行在处置抵押房产时，应当注意的是承租人的购买优先权，即：在同等条件下，承租人对租赁的房产具有优先购买权。此外，我行《抵押合同》第五条规定抵押人要出租房产需经我行书面同意，因此，如我行同意抵押人将房产出租，应当明确约定承租人不因该租赁行为对抗房产处置后的买受人，以避免纠纷。　　3、银行将已抵债资产对外租赁的；　　依据《商业银行法》第42条及财政部《银行抵债资产管理办法》的相关规定，银行行使抵押权而取得的不动产，应自取得之日起二年内予以处分。抵债资产收取后原则上不能对外出租，但因受客观条件限制，在规定时间内确实无法处置的抵债资产，为避免资产闲置造成更大损失，在租赁关系的确立不影响资产处置的情况下，可在处置时限内暂时出租。这就要求银行在符合法定条件下出租抵债房产时，应在合同中约定，承租人明知承租房产为抵债资产，如出租人在租赁期内处置租赁房产，租赁合同即行终止。

房产抵押风险规避风险需要注意哪些事

4，如何防范房产抵押风险规避风险需要注意哪

1、税收风险。由于目前房价波动等因素，在拍卖时，如不能提供抵押物购入时的原始发票，增值税将按照拍卖价格计征，这样纳税金额将进一步提高，风险增大。就上述测算看，税收占房产增值额的50%左右，增值额越大，税收越高，实际可以用以归还贷款的款项也相应减少，而60%左右的抵押率仍具有一定的风险。2、抵押物风险。抵押物风险主要包括抵押物权利瑕疵风险、抵押物价值下跌、抵押物处置风险等。从目前看，抵押物权利瑕疵风险主要指由于土地权利的不确定性，银行在行使抵押权时也存在一定的不确定性，以及因国家对集体土地使用权转让进行了严格限制，银行在处置集体土地上所建房屋时，将面临政策障碍，即便能够处置也要付出非常高昂的成本。抵押物价值下跌风险主要指由于房价回落、抵押物折旧、毁损、功能落后等原因导致价值下跌，不能足额抵偿借款人所欠银行贷款本息的风险。抵押物处置风险是指因法律或事实原因，银行对抵押物不能处置、或处置成本很高的风险。3、变现风险。房地产是一种比较特殊的商品，它不能移动，属于不动产。因此，投资于房地产项目中的资金流动性差，变现性也较差，不像其他商品那样，容易收回资金。房地产资金变现风险主要是不能变成货币或延迟变成货币。4、社会和政策性风险。任何国家的房地产都会受到社会经济发展趋势和国家相关政策的影响。5、经济性风险。目前，房地产市场还是一种不充分的市场，其特征就是缺乏信息，许多房地产的交易和定价是悄悄进行的，这种交易行为往往忽视它们涉及的法律条文、城市规划、税费等规定。另外，房地产商品不同于一般的商品，即使是外型、尺寸、年代、风格、建筑标准等都相同的建筑，只要建设位置不同，其价值就有很大差异。6、损失风险。抵押权人可以将火灾、风灾和其他自然灾害引起的抵押房地产的损失转移给保险公司，然而在保单中规定的保险公司的责任并不是包罗万象，因此有时也存在着风险。二、如何防范房地产抵押的风险？1、全面把握房地产贷款评估的重点抵押评估时，不仅仅局限在抵押物的价值评估上，还要重视企业的资信、项目合法性、经营收入、抵押物的变现能力、项目收益等方面内容的评估。2、建立房地产抵押市场信息预警预报制度房地产抵押市场信息，是房地产市场信息的一部分，是房地产市场发展的需要，它与国家产业政策、担保立法、保险等业务信息密切相关，通过与权威房地产评估机构合作等形式，建立和完善房地产抵押市场信息预警预报制度，是实现经济繁荣和规避抵押风险的要求所在。3、实现房地产融资贷款评估专业化在房地产评估中，不仅需要全面了解抵押权人在抵押人的资信状况、还贷能力等情况，还要求客观评定抵押物价值，对市场预测等方面有正确的判断。

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